負資產再來臨?

曾幾何時,當香港人聽到「負資產」都會聞風喪膽,個個頓時臉色一沉,好像他們也身歷其境似的。在這個時期的香港人,都真的很愁,不過後來 SARS 後,因為內地開放自由行,香港經濟逐漸有了氣息。

正所謂好景不常,想不到在十多年後,自從上年經歷了翻修例事件及新冠肺炎雙重打擊下,香港零售、飲食、旅遊等行業真的不太理想,再加上環球經濟在疫情也大大受到影響,在缺乏外資刺激下,有評論認為本地樓市很難再爬上去,而且還有機會陷入「負資
產」危機,皆因現在很多人根本沒有足夠能力上車,是借足 9 成上樓的,如果樓價跌一成,這班人就會負資產。

來源:on.cc

這個只是那個評論的假設,是否如此唯有看後來發展了!

樓價升?只是美元跌罷了!

全球經濟因疫情而受到拖累。就近期各國所公佈的 GDP 數字來看,美國第二季的 GDP 跌了3成多,而香港也跌了 9% ,不過樓價卻反其道而行,樓價指數升了 3.5%,為何經濟跌,樓價反而上升呢?這因為美匯指數下跌,而港元是與美元掛鉤的,所以這所謂樓價升,只是因為美元貶值所造成的錯覺罷了。

除了美匯下跌,也因為美聯署狂印銀紙的關係,樓價也會因此受惠,熱錢多了,有些就會去買不動產,樓價上升乃是必然。

不過置業的確是一個認真的事情,如果首期不夠而要借二按的話,這就不太建議,因為經濟何時復甦真的是個未知數,個人認為保守一點較好。

 

買了樓 借了二按是否代表人生一帆風順呢?

在很多港人心中,置業是人生的必須。沒辦法置業好像缺少了什麼似的,尤其對女士來說,安全感是要緊的,一個物業不知為何會給她安定的感覺,覺得有了它就萬事都穩妥。不過事實又是否如此呢?讓我們看看以下案例,再判斷一下是否「有樓就萬事足」。

案例一:政府公務員剛結婚

這位政府公務員,從事海關工作,入息非常穩定。在 2018 年買了一個白石角單位,由於是政府公務員的關係,發展傷說他做二按,總貸款額 560 萬。但這位海關關員不知受了什麼刺激,參與去年反修例運動,甚至參與縱火,及刑毀案件,事後被揭發,停職查辦。家人開始非常擔心如何去供樓,如果很不幸最後被革職的話,單靠太太的入息根本就不夠!所以有樓萬事足?

案例二:地盤工程判頭

做建築行業,過去一年真的很慘,除有反修例運動運動外,又遇上了疫情。很多地盤也因此停工。工人要停薪,公司收入也因而大打折扣。這位判頭與以上例子好似,就是2018年時,購入一個位於將軍澳的新盤自住,當時計算好供款計畫,以為問題不大。不過因為太長日子開工不足,他需要瞞著銀行出去做二按。

瞞著銀行做二按有一定風險,萬一自己清還不了二按的話,二按債主可能將按揭註冊,這等於通知了銀行。銀行一旦知道,有機會立即要求借款人清還二按,或清還一按貸款,到時還不到的話,銀行可能會收樓,所以有樓真的是萬事足?

當然這些疫情,我們是不能遇見的,不過想置業人士真的要小心衡量自己風險,如果儲蓄有一定銀碼可做首期及日後供款的話,相信就是社會有什麼事件也可暫時應付。

按保甩走「枷鎖」最多可借 8 成?

政府在去年第四季放寬了按保上限,800 萬以上物業,如買家屬於首置的話,最高可按保公司借 8 成按揭。有人話這舉動「救」了當年用發展商二按上樓的業主,因為他們終於可以將按揭轉到銀行了!

但事實是否真的如此呢?有按揭公司就訪問幾位想轉按甩走發展商二按的買家,發覺如果屬於轉按 case,銀行一般只會按為未償還的樓按做轉按,而且成數一般比一按時低。舉例說,假設樓價買入時 700 萬,現在升到 800 萬,在轉按時,銀行只會做 6 成按揭,即最高貸款額為 480 萬。假設當年買入時,業主做了 8 成按揭,即借款 560 萬,自己還要抬幾十萬才可以甩身。

此外以下例子,按保公司是有機會決絕申請人的申請的:

如果業主曾經向將物業抵押給財務公司的話,按保公司不能接受
申請人在剛購入單位時就想轉按,但由於水電煤等設備還沒有連接好,最後用了舊住址作按保申請。按揭公司發現後,懷疑那單位不是自住,於是回絕業主申請。

夫婦其中一方因收入不足,另外一方需要作為擔保人,但被發現已擁有物業,因此懷疑申請單位是否自住,所以最後決絕了申請。